VERGİ İSTİSNASI VE UYGULAMASI

Bilindiği üzere 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile; %18 olarak uygulanmakta olan genel KDV oranı % 20’ye, % 8 KDV’ye tabi teslim ve hizmetlerin KDV oranı %10’a yükseltildi. 

10 temmuz 2023 tarihinden itibaren uygulanmaya başlayan bu yeni oranlar neticesinde Gayrimenkul satışında uygulanan KDV oranları da değişmiş oldu. 

Bu yükselen KDV oranları, özellikle yabancıya yapılan satışlarda uygulanma imkanı olan KDV istisnası prosedürüne olan ilgili ve soruları artırdı.

05.05.2017 tarihli Resmi Gazetede yapılan düzenleme ile, belirli koşulların sağlanması halinde, yapılan Konut ve Ofis satışlarında ilgili koşulları sağlayan Alıcılara bu KDV’den muaf tutulma imkanı getirilmiştir.

İlgili madde:

“ …..

“12. Konut veya İş Yeri Teslimlerinde İstisna

3065 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin birinci fıkrasına 23/2/2017 tarihli ve 6824 sayılı Kanunun 7 nci maddesi ile 1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere,

“i) Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri (Şu kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.),”

bendi eklenmiştir.

Bu istisna uygulamasına ilişkin usul ve esaslar aşağıda belirlenmiştir.”

İşbu maddenin uygulanıp satışın KDV’den muaf bir şekilde gerçekleştirilebilmesi için aranan bazı şartlar vardır:

1) Kat irtifakı kurulmuş olmalı;

 - Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir.

2) İlk teslim olmalı;

 - Konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanır.

3) Yararlanabilecek kişiler:

- Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları,

- Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler,

4)  Bedelin Döviz Olarak Türkiye’ye Getirilmesi

- Gayrimenkul satış bedelinin alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir.

KDV İstisnası için gerekli belgeler:

1)    İşlemleri takip edecek avukata verilen bir vekaletname,

2)    Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisi,

3)    Yabancı uyruklu gerçek kişinin yabancı bir ülkede ikamet ettiğine ilişkin usulüne göre onaylanmış bir mukimlik belgesi,

4)    İl Göç İdaresinden alınan, kişinin Türkiye’de ikamet izni olmadığına ilişkin belge,

5)    Emniyetten alınan, kişinin son 6 ay içerisinde Türkiye’ye giriş çıkışını gösteren belge.

-       İlk üç belge başvurucu tarafından hazırlanırken kalan iki belgeyi başvuruyu yapacak olan avukat temin edecektir.

-  İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ödenir. 

- Bu istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında birden fazla konut veya iş yeri alması mümkündür.

-Gerekli belgeler eksiksiz teslim edildikten sonra ilgili Vergi Dairesinden KDV İstisnası yazısının alınması yaklaşık 10 iş günü sürmektedir.